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• 涨幅背后驱动因素
• 投资春天来了吗？
• 难出现下滑现象

与国内滑坡式跌落的房价形成鲜明对比的是，澳大利亚近年来飙升的房价。

若把时间线拉长至疫情刚开始，2020年3月份至今，澳大利亚全国房产价格已经飙升40%，偏远地区房价的涨幅则更为惊人，高达54%。

表现最突出的是布里斯班和昆州其他地区，过去四年内的涨幅超过60%。其次是阿德莱德和南澳其他地区，以及珀斯和西澳其他地区，涨幅也都基本接近或超过60%；不过热门地区，墨尔本和悉尼的涨幅仅有17%和34%。

而根据Corelogic最新的数据显示，澳大利亚全国房屋价值指数（HVI）已经实现了连续14个月的涨幅。

不仅如此，从去年11月份起，全国房价便开始每个月创下新高。澳大利亚全国住宅的总价值在去年年底已经达到10.4万亿澳元的新高，过去5年增速高达60%。

如此高的房价背后到底受何因素推动？随着降息周期的到来，房价未来走势又将如何？

地区分布大不同，背后有这些因素驱动

房价上涨的根本原因，自然还是严峻的供需矛盾带来的住房可负担性危机，也就是来自人口增长的需求压力和住房供应的不足。

从人口增长来看，首先是澳大利亚目前创纪录的海外净移民，在上一财年净增518,000人，是有记录以来净流入量最大的一年。大量移民的涌入导致对住宅的需求激增，对于房产买卖和租赁市场来说，均为重大利好消息。

从人口增长的地域分布来看，昆州在上一财年内，是出现人口净流出最少的州。2020年3月份以来，人口增速最快的前10个地区中，有6个位于昆州。

一个更直观的数据是人口的绝对增长，排除了人口较少、基数较低但增长百分比较高的地区后，布里斯班是唯一一个人口超过100万的行政区，而一年内人口增长近4万人，是其他行政区同期人口增长数量的两倍还多。

因此，国际和州际移民的大量涌入，导致布里斯班和昆州其他地区的人口对房屋的需求大幅增长。

从供应端来看，昆州房屋造价高是供应短缺的重要原因之一。根据昆士兰房地产协会（REIQ）的统计，昆州的建筑成本要比其他州高出30%。过去几年内的利率上涨、供应链危机和劳动力短缺，都阻碍了昆州的新房供应。

不过在昆州，最根本的问题还是复杂的政府法规，政府的过度监管以及审批过程的繁文缛节大大拉长了新房供应时间。

以建造联排别墅为例，独立住宅只需要通过三项审批，一般10个月可以拿到批文；而联排别墅则需要从不同的市政厅和机构通过30多项批准，审批时间可能长达2年。

再加上依然位于高位的建造材料成本和固定价格的建筑合同，这无疑大大提高了昆州建筑商的时间和金钱成本。在常住人口增加之后，整个昆州的房屋供应危机会更加严重。

而珀斯和阿德莱德这次强劲的涨幅，则更多是因为与其他地区相比原本就偏低的房价。

不仅如此，当前房屋库存供应量远低于疫情之前的平均水平30%以上。在国际和州际移民激增的刺激下，导致这两个城市的卖方市场有充足实力快速推高房屋价格。

2023年房价增速最快的前10大城市中，有8个城市均位于珀斯。Armadale年内房价经过接近30%的巨幅增长后，也才达到61万澳元。因此，虽然目前珀斯的房价已经处于历史高位，但依然是澳大利亚全国首府城市中房价最低、同时也是可负担性最高的首府城市。

从全国的新房供应情况来看，房屋审批量保持下行的态势，与去年同期相比减少9%，已经跌至11年以来的最低点。

比住宅审批量更惨不忍睹的是新房开工数据，同比下跌15%，与2015年相比，开工数量基本腰斩。也就是说，短期内的住房短缺问题将进一步加剧，供应远低于满足国家住房需求的所需的住房数量。

公寓和联排别墅的投资春天来了吗？

本轮加息周期所带来的生活成本和贷款压力飙升，导致更多人的购房需求从中高端市场转向了更加经济实惠的市场。

正因如此，出现了珀斯、阿德莱德和昆士兰这些城市房价飙升，而悉尼和墨尔本房价仅出现了小幅增长。不过，尽管珀斯大部分地区的房价在过去一年上涨了超过20%后，房价也仅为悉尼房价的一半左右。

而在墨尔本和悉尼这两个城市，由于房产的可负担性持续恶化，购房者也在寻找更可负担的细分市场。因此，非独栋住宅的涨幅远远超过了独栋住宅的涨幅。根据Corelogic的统计，在墨尔本有一半的非独栋住宅价格上涨速度高于独栋住宅，而在悉尼这一比例更是高达54%。

悉尼的公寓投资市场一向是比较受投资房购买者欢迎的，而墨尔本的公寓市场出现如此惊人的需求增长，甚至可能开始摆脱维持数年的资本增长低迷现状，还是令投资人非常振奋的。

除了像Parkville和Carlton这样增速高达8%和9%的区域，就连Docklands和墨尔本CBD地区的公寓都实现了3%左右的涨幅。

喜人增幅背后的推力，除了来自一些趁低价买入的投资房买家外，还有相当一部分的则是来自于出售郊区房产后，以现金购入更靠近市中心公寓的自住房买家，也就是downsizer。

这一现象不仅出现在悉尼和墨尔本这两个最大的城市，在其他州的首府城市也并不少见。随着更多的移民涌入，在新住房供应难以在短时间内满足需求的前提下，也会有更多的首次购房者选择性价比更高的公寓和联排别墅，从而进一步推动这类房产的涨幅。

澳财投研观点

根据RBA的研究估计，住房供应量每增加1%，住房成本就会降低2.5%。但是，由于目前新房供应的问题在短时间内难以有较大起色，而人口持续增长和租赁市场紧张又会进一步提振购房需求，住房成本恐怕会继续维持高居不下的现状。

待澳联储开启降息周期后，原本就位于高位的房价，必然会在居民借贷能力提高以及生活成本下降之后，出现更高的涨幅，很难出现房价下滑的现象。

但是，经历了加息周期后，新房的造价和老房的售价都大幅攀升，居民整体的消费能力和房产可负担性也持续恶化。在转向中低型房产市场后，市场中两种房源会出现更大的涨幅——位于近郊和CBD的公寓和联排别墅，以及位于远郊的独栋住宅。不仅针对于自住房买家，对投资房买家来说，这两种房产也值得重点关注。

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